租购同权后，90后更不愿意买房了

7月17日，广州市政府官网上发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“方案”），其中第一条就是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。一时间，关于租购同权的话题沸沸扬扬。

下面我们来细细解读一下，到底是怎么回事。

租购同权能撼动学位房吗？

从字面上理解的话，“租购同权”的意思就是，租房的人可以和买房的人在公共服务方面享受同等的市民待遇，尤其是，租房也能解决了在子女入学方面的问题。

由于资源的稀缺，学位房一直以来都被热炒。在楼市里，只要和学位沾边，价格都要高出一个层次。以北京、上海、广州等城市为例，房价贵的一大重要原因是附着在其上的优质资源，优质的学校，医疗等资源。这些资源往往具有独占性（即按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。

与此同时，广州的外来人口截至2016年末有534万人，占比38%；对于这批外来人口来说，交着不菲的房租，但是却享受不到市民待遇，其中最突出的就是下一代的教育问题。因此，虽然动辄每平米几万的学位房是个巨大的负担，但是为了下一代的发展，不少家庭还是走上了买房还贷的房奴路。

因此，广州楼市新政的出台，强调“租购同权”，无疑是给许多外来人员带来希望和一些城市归属感。这可能意味着，即使在广州没有房产证，但只要还租得起房，小孩就能享受学位这一公共资源。

看起来，租户多了权益，但实际上并没有这么简单，这一政策是有明确的条件的：

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

也就是说，在满足户籍、积分入学、租赁合同登记在案等等条件下，才有可能实现学位房的需求。不少人还担心，政策一旦放开，如果没有匹配足够多的教育资源，学位房对于以租房为主外来人员来说，仍然遥远的。

90后不愿买房

不过，这一政策对如今毕业的、并且成为消费主流群体的90后来说，有了更好的租房而不买房的理由，可能直接导致长租公寓市场更加火爆。

有调查发现，拥有自己住房，仍是90后毕业生的刚性需求，但他们当中只有三分之一接受“为了买房，我愿意降低生活质量”；另有超55%的90后毕业生，选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。

中国社科院蓝皮书显示，随着经济的快速发展和人们租房观念的改变，尤其是对于更看重个人价值的90后大学毕业生来说，可能成为“不买房一代”。

此外，方案还提出，加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。这意味着，不愿为降低生活质量而买房的90后毕业生们，可以通过公积金来降低房租压力。如果租房也能享受同等的市民待遇，90后的买房需求或许不再迫切。

在90后买房与租房观念改变的条件下，市场上发展长租公寓的热情或许会进一步高涨。

长租公寓的核心概念，是将单身合租公寓打造成一个年轻人的社交平台，类似于此前火爆的“爱情公寓”，年轻人在租住意外，还能实现交友、社交活动等需求。目前的长租公寓价格在1000-2000不等，一般低于同地段的小区单间价格。

今年3月，支付宝接入蘑菇租房，只要支付宝用户的芝麻信用分超过650分，就可以在首页应用服务的第三方提供服务中找到“租房”入口，免除租房押金；万科今年将把长租公寓作为重要的着力点，主要在核心城市发展；世联行打造红璞公寓，发力租房市场；小米创始人雷军亿元投资YOU+国际青年公寓……

包括房地产企业、中介、酒店集团以及许多创业型公司，就已加入了对长租公寓的争夺，并将目标瞄准90后一代年轻的毕业生。

方案还提出，将通过租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等手段，增加租赁住房供应，满足新增住房需求。

在政策对租房的鼓励下，加之高房价，可能直接影响租房市场将扩容，90后不愿买房而集体租住在长租公寓的情景，也将出现在现实里。

实现住房改革的目标

一方面为承租者增加权益，一方面扩大租赁市场房源供应，盘活闲置商业用房，形成增量改革带动存量优化的效果，最终要实现的，是大城市住房改革。

方案中也提到，整体目标是到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；激发住房租赁市场活力。实现租住者幸福，只是其中的一小部分。

不难看出，政策要改变房屋租赁市场的决心之大。

相较于商品房市场，国内的房屋租赁市场长期处于滞后状态，房源偏少、承租人权益保障不足，制度不合理等弊端一直存在。

与此同时，大城市的外来人口占比大。根据中商产业研究院统计显示，截至2016年末，北京、上海、广州、深圳常住外来人口数分别为808万人、980万人、534万人、786万人，所占比例分别为37.2%、40.5%、38%、66%。

外来人口带来的租房需求体量还将进一步扩大。链家研究院在其发布的《租赁崛起》报告中指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

因此，要实现住房改革，就必须解决房屋租赁市场的弊端。无论是租购同权还是住房公积金的变化，权益的扩大等于给住房改革找了个良好的切入点。

这一切入点是否会被其他城市参考已不是主要问题，重要的是，一旦有了试点，城市房屋租赁政策会开始重视租户权益问题。

这一切入点是否能促进房屋租赁市场往良性方向发展，是否能够确切解决租房者的实际问题，都还有待时间考验。不过对于普通人来说，多点权益总是好的，因为，多了希望。